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Mutui, rinegoziazione, surrogazione e accordo Abi-governo

    Una breve guida tratta dalla RUBRICA FINANZIARIA a cura del Dott. Roberto Cappiello

    Accordo ABI-Governo (rinegoziazione convenzionata), cosa cambia nello scenario mutui

    Praticamente poco o nulla. Da un punto di vista della convenienza economica (risparmio di interessi) la situazione degli intestatari dei mutui si aggrava. Bisogna fare attenzione a non confondere il fatto che se si può chiedere l'abbassamento delle rate al valore che avevano in media nel 2006, questo non significa che io risparmio dei soldi. Tiro fuori meno soldi (beneficio di natura finanziaria), è vero, ma pagherò più interessi (maggior costo economico) e magari mi si allungherà pure il mutuo.

    A parità di condizioni il costo del mutuo aumenta perché la differenza fra le rate attuali e quelle medie del 2006 la banca non me la regala, me la finanzia ad un tasso fisso pari all'Irs a 10 anni + 0,50 % di spread. Se poi i tassi dovessero aumentare, allora il mutuo si allungherà e il costo per interessi lieviterà ancora di più. Per cui, dal mio modesto punto di vista, l'accordo Abi - Governo ha un solo grande vantaggio, quello di offrire un'ultima spiaggia a chi non può chiedere la rinegoziazione perché non ha e/o non sa esercitare il proprio potere contrattuale; a chi non può surrogare perché non ha i requisiti richiesti; a chi non può sostituire il mutuo per gli eccessivi costi. E' una questione di valutazione, per cui vi ripropongo il Vademecum di qualche mese fa aggiungendo l'accordo in oggetto come ultima opzione.

    Molte persone che sto incontrando in questi giorni sono accomunate dallo stesso problema, le rate del mutuo che hanno superato il livello di guardia. In sostanza una fetta assolutamente importante del reddito di queste persone viene assorbita dalle rate del mutuo. Siamo al 50 % del reddito e in alcuni casi ben oltre questa soglia. Non ci sono più soldi per vivere, non bastano più. E' utile ricordare che la normativa in materia prevede la finanziabilità, nel caso del mutuo fondiario (garantito da ipoteca) di regola fino all'80% del valore dell'immobile con un rapporto rata / reddito del 30% circa. Cosa vuol dire? Vedo una casa che mi piace, costa 150.000 euro, per averla posso chiedere un mutuo fino all'80% del suo valore. Nel nostro caso, 120.000 euro, e la rata che posso sostenere non deve superare il 30 % del mio reddito. Se guadagno 1000 euro al mese io e 1000 euro al mese mia moglie, la rata non dovrebbe superare i 600/650 euro al mese. Sono ammessi finanziamenti che vanno oltre questi limiti, ma seguendo una serie di direttive imposte dalla Banca D'Italia, che è l'Istituto preposto alla Vigilanza patrimoniale delle banche. Queste regole hanno una loro ragione d'essere in quanto dovrebbero servire ad evitare situazioni di criticità nelle famiglie, dovrebbero fare in modo che nessuno si possa venire a trovare, un giorno, nell'impossibilità di pagare le rate del mutuo e di essere sbattuto in mezzo alla strada senza casa ne soldi. Ma hanno anche un'altra funzione, quella di garantire che le banche siano sempre in grado di rientrare dei soldi dati a mutuo. In un paese dove le case costano sempre di più ed il loro prezzo aumenta a ritmi vertiginosi, si cerca di trovare delle soluzioni per superare questi limiti, spesso sono le persone stesse che pretendono di essere finanziate ben oltre il livello previsto e sono sorde a tutti gli avvertimenti che vengono dati loro. Allora scattano dei comportamenti da parte di operatori poco etici per cercare degli escamotage per superare in maniera "regolare" questi limiti, fino a concedere prestiti ben oltre il 100% del valore degli immobili. Diventa più importante mettere il maggior numero di persone in condizioni di comprare una casa che permettere loro di acquistarla in maniera consapevole. La distorsione dei comportamenti per adattare le situazioni alle regole esistenti e permettere l'acquisto di un immobile a chi in un dato momento non poteva permetterselo invece dell'eccezione, diventa la regola. Una volta dentro che fare?

    Bisogna capire innanzitutto quale sia la propria situazione e poi riflettere sui seguenti aspetti:

1) verificare se esiste la possibilità di ridurre la rata del mutuo chiedendo alla propria banca di rinegoziare le condizioni, magari riducendo il tasso, allungando la durata ecc.;

2) Se si in che misura, se no valutare la possibilità della surrogazione (trasferimento del proprio mutuo presso un'altra banca);

3) Valutare se nel proprio caso possa essere più utile la sostituzione del mutuo.

4) Qualsiasi soluzione si decida di adottare bisogna essere consapevoli delle implicazioni economiche (totale costo per interessi che vado a sostenere fino alla scadenza del mutuo) e finanziarie (che rata sono disposto a pagare sul totale del reddito della famiglia), tenendo conto non si può superare il 40% del rapporto rata / reddito.

5) In molti casi la vendita dell'immobile è sconsigliabile oggi, perché non si recuperano i soldi spesi per acquistare, ma può essere necessario se è il male minore.

6) Valutare bene il costo da sostenere per ciascuna alternativa. La rinegoziazione è gratuita, la surrogazione pure (al massimo chiedono le spese di perizia 150 euro), la sostituzione implica delle spese rilevanti in molti casi.

7) Chiedere la rinegoziazione ex accordo Abi - Governo non appena sarà operativa. Probabilmente a partire da gennaio 2009.